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通城县银山金桂苑建设项目房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为进一步加快推进银山金桂苑项目建设及相关范围内房屋征收，保障被征收人合法权益，维护公共利益，本着“依法征收、公平补偿、决策民主、程序合法、结果公开”的原则，结合我县实际，特制定本方案。

一、项目征收基本情况

项目名称：通城县银山金桂苑建设项目

征收范围：通城县银山金桂苑建设项目及相关范围内所有房屋及附属物，详见规划红线图。

征收主体：通城县人民政府

征收部门：通城县住房和城乡建设局

征收实施单位：通城县交通运输局

征收签约期限：自2023年10月8日起至2023年10月18日止。

二、房屋征收法律法规及政策依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》

(二)《中华人民共和国城乡规划法》

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(四)《中华人民共和国民法典》

(五)《国有土地上房屋征收与补偿条例》

(六)《国有土地上房屋征收评估办法》

（七）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）

（八）《通城县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（隽政发〔2021〕12号）

（九）《通城县城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿办法》（隽政发〔2021〕13号）

（十）《通城县国有土地房屋征收产权认定及处理办法》（隽政发〔2021〕14号）

（十一）其他相关法规和规范性文件

三、补偿方式

房屋被征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换（如征收集体土地上房屋为唯一住房的，可选择实物安置）。

（一）货币补偿。

1.被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋评估价值向被征收人支付货币补偿款。

2.被征收房屋为非唯一住房或非主体房屋，只能进行货币补偿。

（二）房屋产权调换（实物安置）。

1.被征收人选择产权调换（实物安置）的，由县人民政府提供用于产权调换（实物安置）的房屋，供被征收人选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换（实物安置）房屋价值的差价。

2.被征收人须在提供的房源项目中选择相应的房屋进行产权调换（实物安置）。

3.房屋征收选择产权调换（实物安置）的，以被征收房屋权属证书为依据，按照“一证一户”原则，不进行分割安置；被征收房屋为集体土地上为唯一住房符合分户条件的，按本《方案》的有关规定执行。

4.产权调换（实物安置）方法：

（1）被征收人先与征收部门签订《通城县国有土地上房屋征收补偿协议书》或《通城县集体土地上房屋征收补偿协议书》，补偿款到位后，7个工作日内将补偿款总额的80%作为产权调换（实物安置）房屋预付款缴纳至征收部门指定账户，如征收协议补偿款总额超过所选产权调换（实物安置）房屋优惠价总额的，按所选房屋优惠价总额的80%缴纳预付款。产权调换（实物安置）房屋余款在产权调换房屋交付时据实结清。

被征收人在缴纳产权调换（实物安置）房屋预付款后，再与征收部门签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》或《通城县集体土地上房屋征收实物安置协议书》。未按规定缴纳产权调换（实物安置）房屋预付款的，视为放弃产权调换（实物安置）。征收国有土地上房屋的不再享受征收补贴和购房补贴；征收集体土地上房屋的不再享受调节奖、分户补贴和购房补贴。

（2）被征收人选择的产权调换（实物安置）房屋价值高于或低于房屋预付款的，差额部分直接以货币结算。

5.产权调换（实物安置）房屋面积原则上不得超过被征收主体房屋建筑面积，如产权调换（实物安置）房屋面积超过被征收主体房屋建筑面积的，超过部分按产权调换（实物安置）房屋市场价结算。产权调换（实物安置）房屋市场价以房屋交付之日为估价时点，由房地产评估机构评估确定。

被征收主体房屋建筑面积大于产权调换（实物安置）房屋面积，剩余面积不足以选择相应户型面积50%的，只按被征收房屋评估单价实行货币补偿，该面积部分不享受征收补贴和购房补贴（征收集体土地上房屋的不再享受调节奖、分户补贴和购房补贴）。

6.被征收房屋为唯一住房，且房屋建筑面积低于50平方米的，按50平方米进行货币补偿或产权调换（实物安置）；选择产权调换（实物安置）的按50平方米进行调换安置，被征收人不找补差价。调换安置面积超过50平方米至80（含本数）平方米以内的部分，按产权调换（实物安置）房屋市场评估价的80%结算；超出80平方米以上的部分，按市场评估价结算。

7.被征收人选择产权调换（实物安置）在规定期限内签订房屋征收补偿协议的，产权调换（实物安置）房屋按当年度成本价实行优惠。

产权调换（实物安置）房屋成本价由具有资质的造价咨询公司按年度进行成本预算确定。

8.产权调换（实物安置）房屋竣工验收合格后，征收部门、房屋征收实施单位及房源建设单位通知被征收人办理房屋交付手续并结算差价，被征收人在30日内未办理交付手续的，视为放弃产权调换（实物安置），不再享受征收补贴和购房补贴（征收集体土地上房屋的不再享受调节奖、分户补贴和购房补贴）。已缴纳的产权调换（实物安置）房屋预付款不计利息据实返还。

9.产权调换（实物安置）房屋的权属登记发证由相关部门按有关规定程序办理。产权调换（实物安置）房屋面积或价值未超过被征收房屋面积或价值的，由税务部门根据有关政策免征契税；超过部分由被征收人依法缴纳契税；未超过被征收房屋面积的相关行政事业性规费一律免收，超过部分由被征收人缴纳。

产权调换（实物安置）房屋的公共维修基金和物业管理费由安置对象承担。

10.实施单位将房源信息予以及时公示，被征收人根据被征收房屋的情况，按照签订征收补偿协议时间的先后顺序获取选房顺序号，实行先签约先选房。

产权调换（实物安置）房源安置对象只能为被征收人户籍家庭成员（限本人、配偶、父母、子女）。

11.产权调换（实物安置）房源：

项目名称：白沙新城安置项目

实物安置地点：隽水镇白沙社区

产权调换（实物安置）户型：高层套间房（建筑面积约130平方米）

产权调换（实物安置）房屋为现房

享受优惠价标准：在签约时间段内被征收人签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》或《通城县集体土地上房屋征收实物安置协议书》的，产权调换（实物安置）房屋不超过原被征收房屋主体建筑面积的按均价3566元/平方米结算，对超出原被征收主体房屋建筑面积的，超出部分按市场价结算。

12.产权调换（实物安置）方式：

（1）国有土地上被征收房屋的，被征收人可选择相应面积的高层套间房。

（2）集体土地上被征收房屋为唯一住房的，被征收人可选择相应面积的高层套间房。

家庭成员符合分户条件的，除原基本户安置外，另分1户的可以选择高层套间房一套；另分2户及2户以上的，只能选择最多2套高层套间房。该套间房按成本价结算。

四、房屋征收评估

（一）房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

（二）被征收人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内，可以向原评估机构书面申请复核评估。被征收人对复核评估结果仍有异议的，自收到复核评估报告之日起10日内，申请咸宁市评估专家委员会鉴定。

五、征收补偿

（一）被征收房屋补偿价格:由选定的评估机构按照规定要求进行评估确定。

（二）室内装修及附属设施补偿:按由选定的评估机构进行评估确定。

（三）临时过渡安置费:选择货币补偿的，从签订征收补偿协议后，腾退房屋之日起，按12个月计算临时过渡安置费，补偿标准以认定的被征收房屋建筑面积为准，每月5元/平方米（不足500元/月的按500元/月计算）；选择产权调换（实物安置）的，按上述标准进行补偿，补偿时间自签订产权调换（实物安置）协议并交齐预付款之日起至产权调换（实物安置）房屋交付之日止。

（四）搬迁补偿费:按被征收房屋建筑面积8元/平方米一次性补偿，不足1000元的，按1000元/户补偿。

（五）设备拆装费:水、电、光纤（宽带）的开户按物价部门核定的价格一次性结算；其他设备拆装费按件计算:空调200元/台，热水器300元/台，太阳能400元/台。

（六）停产停业损失补偿费:因征收房屋造成停产停业损失的，原则上按同地段、同类型商铺租金标准计算,对被征收人给予6个月的一次性补偿。

被征收房屋必须具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房，有合法、有效的营业执照且营业执照载明的住所（经营场所）为被征收房屋，已办理税务登记并具有纳税凭证。

（七）其它补偿规定。

1.房屋出租补偿:被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，由征收人对被征收人进行补偿，被征收人依照其与承租人的约定，分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿，并负责被征收房屋的搬迁腾退工作。

2.房屋未经批准改变房屋用途为生产、经营的房屋补偿：征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿；已依法取得营业执照并在征收公告发布之日前连续纳税两年以上的，经相关部门认定后按其实际经营面积和经营状况给予适当补偿，补偿标准为:实际营业面积×该营业用房评估单价的40%+原房屋用途评估单价；未经批准无合法产权的违法建设，无论是否取得营业执照均不认定为营业用房。

集体土地上房屋为临街临路经营性用途的，认定标准参照县有关房屋征收认定及处理办法执行。其补偿标准按国有土地上类似营业用房评估价的80%予以补偿。

3.被征收房屋证载用地面积大于实际建筑占地面积的，剩余面积参照《通城县县城城市规划区现存个人建房历史遗留土地问题处置实施细则》的规定标准实行货币补偿。

4.凡在2017年7月1日前，因项目建设已拆除房屋或已补偿房屋未拆除的，符合安置条件安排了宅基地没有建房的（含办理了土地、规划手续），或有其他规定依据（协议安置、会议纪要）安排的宅基地等，按照《通城县县城城市规划区现存个人建房历史遗留土地问题处置实施细则》执行。

5.征收集体经济组织成员的房屋,对于没有权属来源资料或建设手续不完备的，由征收部门组织所在地组、村（社区）、乡（镇）人民政府、实施单位在调查核实并公示后进行补偿。

（1）符合“一户一宅”政策且没有出售过房屋和宅基地的，扣减相关建房手续的税费后按唯一住房政策进行货币补偿或实物安置。

（2）“一户多宅”符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建设分开居住，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划的，经本集体经济组织公告7天后无异议，扣减相关建房手续的税费后给予货币补偿。

“一户多宅”不符合分户条件的，其房屋按市场价的95%进行评估后扣减相关建房手续的税费按非唯一住房给予货币补偿。

6.简易结构、棚架结构、未超过批准期限的临时建筑、禽畜棚舍、室外厕所、门斗等附属物，不纳入产权调换（实物安置）。

7.集体经济组织成员被征收房屋手续不完备的货币补偿扣减方法：

（1）被征收房屋持有《集体土地使用权证》《建设工程规划许可证》的不扣减款项；

（2）1987年1月1日《土地管理法》实施以前未办理建房手续的房屋，被征收人能提供有效证明材料（包括继承遗产）的，在补偿款中按现行政策扣减上述建房手续所需总费用的30%；1987年1月1日至2015年4月7日期间未办理建房手续的房屋，被征收人能提供有效证明材料（包括继承遗产）的，在补偿款中扣减办理上述建房手续的总费用。

8.非村级集体经济组织成员的外来户，其被征收房屋有合法土地、房屋权属证书的，给予货币补偿。

9.不予补偿情形:（1）自征收公告发布之日后，违规抢建的房屋及附属设施，一律强制拆除，不予补偿；（2）未经批准建设，认定为违法建筑的，将依法拆除，不予补偿；（3）超过批准期限的临时建筑，依法拆除，不予补偿。

六、政策性奖励

（一）国有土地上房屋征收的政策性奖励：

1.征收补贴：在规定期限内签订征收补偿协议的，征收人按照被征收主体房屋建筑面积的评估价值（不含装修），给予被征收人20%的房屋征收补贴。

2.签约奖：在规定期限内签订征收补偿协议的，征收人按照被征收主体房屋建筑面积的评估价值（不含装修），给予被征收人10%的奖励。

3.腾退奖：签订征收协议并在规定期限内腾退房屋的，征收人根据被征收主体房屋建筑面积评估价值（不含装修），给予被征收人5%的奖励。

4.购房补贴：签订征收协议后，征收部门支付房屋征收补偿款之日起12个月内，被征收人购买通城城区具有《商品房预售许可证》普通商品住房的，征收人根据被征收主体房屋建筑面积评估价值（不含装修）按实际购房面积（不超过原面积）给予被征收人10%的购房补贴（被征收房屋的商业面积及住改商面积不享受购房补贴）。购房补贴对象仅限被征收人户籍家庭成员（限本人、配偶、父母、子女）。

选择产权调换并在规定期限内签订征收补偿协议的，可按标准享受签约奖和腾退奖，不享受征收补贴和购房补贴。

（二）集体土地上房屋征收的政策性奖励：

1.签约奖：在规定期限内签订征收补偿协议的，征收人按照被征收主体房屋建筑面积的评估价值（不含装修），给予被征收人10%的奖励。

2.腾退奖：签订征收协议并在规定期限内腾退房屋的，征收人按被征收主体房屋建筑面积评估价值（不含装修），给予被征收人5%的奖励。

3.购房补贴：签订征收协议后，征收部门支付房屋征收补偿款之日起12个月内，被征收人购买通城城区具有《商品房预售许可证》普通商品住房的，征收人根据被征收主体房屋建筑面积评估价值（不含装修）按实际购房面积（不超过原面积）给予被征收人10%的购房补贴（被征收房屋的商业面积及住改商面积不享受购房补贴）。购房补贴对象仅限被征收人户籍家庭成员（限本人、配偶、父母、子女）。

4.调节奖：被征收房屋为唯一住宅用地的，给予被征收人家庭户籍成员每人1万元的补贴调节奖励。

5.分户补贴：被征收房屋为被征收人唯一住宅，尚未分户，在本组未享受任何其他宅基地分配，符合分户条件选择货币补偿的，除原基本户外给予每户12万元的分户补贴。

选择实物安置并在规定期限内签订征收补偿协议已腾退房屋的，可按标准享受签约奖和腾退奖，不享受购房补贴、调节奖和分户补贴。

七、争议处理

（一）征收补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（二）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议或者被征收人不明确、被征收人下落不明的，由房屋征收部门报请县人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，在法定期限内可以依法向咸宁市人民政府申请行政复议，也可以依法向咸宁市中级人民法院提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

八、其他

（一）被征收房屋的姓名、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，原则上以权属证书记载为准，权属证书未记载或者与房屋登记簿不一致的，除有证据证明登记簿有错误外，以登记部门房屋登记簿为准，对登记面积有差错，确需重新核实的，由测绘机构实地测量核定；证载用途与实际用途不符的，由征收部门组织相关部门根据有关规定，结合实际情况，进行认定处理。

（二）对未办理权属证书的土地、房屋权属和面积、用途等情况，由县住建局组织相关部门或属地乡（镇）人民政府、村（社区）、组根据有关规定进行认定处理。

（三）被征收人签订征收补偿协议时，需提交房屋所有权证、土地使用证、产权人身份证，户口簿等相关证件。房屋被依法征收后，土地使用权同时收回，土地及房屋权属证书等由征收部门提交相关部门注销。

（四）被征收房屋在规划红线范围内拆除后的剩余部分，一并纳入征收范围，进行一次性征收。

（五）被征收房屋腾退移交给房屋征收实施单位时，需保持原房屋结构完整，不得擅自拆除房屋及房屋的装饰、装修、附属物、附属设施。擅自拆除或破坏房屋及附属设施的，房屋征收部门将扣除相应的补偿款。

（六）被征收房屋有抵押、出租情形的，由被征收人与相关当事人自行协商解决。征收部门不承担抵押、租赁纠纷的任何责任。

（七）被征收房屋由项目实施单位组织统一拆除。

九、本方案未尽事宜按有关法律、法规、规章和相关文件的规定执行。

十、本方案由县住房和城乡建设局、县交通运输局负责解释。

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